上海:符合条件家庭外环外买房不限购

　　【上海:符合条件家庭外环外买房不限购】8月25日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局等六部门联合发布《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》（以下简称《通知》），宣布自8月26日起实施新一轮房地产政策优化措施。其中最受关注的“符合条件居民家庭在外环外购房不限套数”条款，被业内视为上海楼市调控史上力度最大的“松绑”政策。这场精准指向外环外区域的政策调整，既是对市场供需矛盾的主动回应，也为超大城市职住平衡与房地产健康发展提供了新思路。根据《通知》，符合以下条件的居民家庭可在外环外区域（包括新建商品住房和二手住房）不限套数购房：沪籍家庭：包括沪籍成年单身人士，外环外购房无套数限制，外环内限购2套；非沪籍家庭：连续缴纳社保或个税满1年，外环外购房无套数限制；连续缴纳满3年，外环内限购1套。这一政策直指上海楼市长期存在的结构性矛盾。数据显示，截至2025年7月，上海外环外区域新房库存占比达80%，而成交占比仅60%，去化周期延长至18个月。以松江区为例，某大型社区因配套滞后、交通不便，二手房挂牌量激增30%，价格较峰值下跌15%。与此同时，外环内核心区域因供需紧张，房价仍保持5%以上的年涨幅。“外环外不限购是‘精准拆弹’。”上海中原地产市场分析师卢文曦指出，政策通过释放外环外购房需求，既能缓解库存压力，又能避免外环内房价过热。数据显示，2025年上半年上海外环外购房群体中，首套刚需占比42%，改善置换占比38%，资产配置占比20%。新政下，这部分需求将得到更充分释放。此次政策调整并非单一限购优化，而是涵盖公积金、信贷、税收的“组合拳”：公积金贷款额度提升：购买二星级及以上绿色建筑住房，首套房最高贷款额度从160万元提至184万元，多子女家庭可达216万元；二套房从130万元提至149.5万元。更关键的是，政策允许“提取公积金支付首付款”且不影响贷款额度，这意味着购房者可用公积金账户余额直接冲抵首付，降低资金压力。

　　商贷利率“一视同仁”：银行不再区分首套与二套房贷款利率，以200万元商贷、30年期限计算，二套房月供可减少439元，总利息节省超15万元。这一调整直接降低了改善型购房者的换房成本。房产税减免：非沪籍家庭首套房暂免征收房产税，二套房及以上给予人均60平方米免税面积。以三口之家购买第二套90平方米住房为例，可减免房产税约1.2万元/年。

　　“政策设计体现了‘梯度支持’逻辑。”同策研究院联席院长宋红卫分析，刚需群体通过公积金“提付首付”降低门槛，改善群体通过商贷利率下调和房产税减免减轻负担，资产配置群体则通过外环外不限购获得更多选择空间。

　　政策发布后，上海楼市迅速出现积极信号。8月25日下午，浦东新区某新房项目售楼处咨询量激增300%，其中非沪籍购房者占比从15%升至40%。“原本犹豫是否要卖掉老房子再换新房，现在可以直接在外环外买套大的。”在张江工作的李先生表示，他计划用公积金支付首付，购买一套120平方米的三居室。

　　二手房市场同样活跃。链家研究院数据显示，政策发布后3小时内，外环外区域二手房带看量环比上涨65%，挂牌房源中“急售”标签减少12%。“卖家预期明显改善。”上海链家研究院负责人李根指出，部分业主已上调挂牌价2%-3%，但买家接受度较高，“市场从‘买方市场’向‘平衡市场’转变”。

　　更深远的影响在于市场预期的重塑。严跃进表示，上海新政与北京8月初政策形成联动效应，叠加“金九银十”传统销售季，预计9月上海新房成交面积将环比增长20%以上，二手房成交突破2万套。“政策信号意义大于实际效果，它向市场传递了‘稳楼市’的坚定决心。”

　　此次政策调整被业内视为超大城市房地产调控的“范式转变”。过去，一线城市限购政策多以“一刀切”为主，而上海此次通过“外环内外差异化调控”，既满足了中心城区控人口、疏功能的需求，又激活了郊区发展潜力。

　　“外环外不限购本质是‘职住平衡’导向。”宋红卫指出，上海外环外区域集聚了大量产业园区和新兴就业中心，如临港新片区、虹桥商务区等。政策通过降低购房门槛，吸引年轻人才就近居住，减少跨区域通勤压力。数据显示，2025年上半年，上海外环外区域新增就业岗位中，35岁以下青年占比达65%，而同期外环外购房者中，30岁以下群体占比仅28%，存在明显错配。新政有望修正这一失衡。

　　卢文曦则强调政策的“可持续性”。他指出，与2014-2015年全面放松限购不同，此次政策保留了外环内限购、社保年限等核心门槛，避免投机资金涌入。“房地产调控从‘行政干预’转向‘精准引导’，这是更成熟的市场化手段。”

　　站在2025年的时点回望，上海房地产市场的调整已持续三年。国家统计局数据显示，2025年7月上海新房价格指数环比上涨0.3%，二手房环比下降0.1%，市场呈现“量稳价平”态势。新政的出台，能否打破这一僵局？“政策效果需要时间验证，但信心修复已迈出关键一步。”严跃进认为，当前购房者最缺的不是资金，而是对市场长期稳定的预期。新政通过降低购房成本、扩大选择空间，让更多人看到“上车”机会，这将逐步积累市场信心。对于普通购房者而言，政策带来的不仅是实惠，更是对未来生活的规划权。正如在闵行工作的王女士所说：“以前总觉得买房是‘赌博’，现在政策这么透明，我们可以更从容地选择适合的家。”当夜幕降临，上海外环外的灯火渐次亮起。这座超大城市的房地产调控新政，正以润物无声的方式，重塑着千万家庭的居住梦想。从“住有所居”到“住有宜居”，从“政策调控”到“市场自觉”，上海的探索或许能为其他城市提供宝贵经验——房地产市场的健康发展，终究要回归到“人”的需求本质。

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